Compra de imóvel: sete cuidados antes de assinar o contrato

Comprar um imóvel costuma ser a maior decisão financeira de uma família ou de um investidor. Ainda assim, é comum que o contrato seja assinado com pressa, antes de qualquer conferência da documentação. Os cuidados abaixo não substituem a análise do caso concreto, mas mostram onde estão os riscos mais frequentes.

1. Peça a matrícula atualizada

A matrícula, emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis, é a “certidão de nascimento” do imóvel. Ela informa quem é o proprietário, a descrição do bem e o histórico de vendas, financiamentos, penhoras e outras restrições. Peça uma certidão recente, de preferência com menos de 30 dias.

2. Confira se quem vende é mesmo o dono

O nome do vendedor no contrato deve ser o mesmo da matrícula. Se o imóvel estiver em nome de mais de uma pessoa, todas precisam assinar. Se o vendedor for casado, em regra o cônjuge também participa, conforme o regime de bens.

3. Procure ônus e restrições

Hipoteca, alienação fiduciária, penhora, usufruto e cláusulas de inalienabilidade aparecem na matrícula e podem impedir ou complicar a venda. Uma averbação de ação judicial também é sinal de alerta.

4. Levante as certidões do vendedor

Dívidas do vendedor podem atingir o imóvel mesmo depois da venda, em situações de fraude contra credores ou fraude à execução. Por isso se pedem certidões cíveis, trabalhistas, fiscais e de protesto, nos locais onde o vendedor mora e mantém negócios.

5. Verifique dívidas do próprio imóvel

IPTU e taxas de condomínio acompanham o imóvel: quem compra pode acabar respondendo por débitos anteriores. Peça a certidão negativa de débitos municipais e a declaração de quitação do condomínio.

6. Atenção ao sinal

O sinal (arras) é regulado pelos artigos 417 a 420 do Código Civil. Se quem deu o sinal desiste, perde o valor; se quem recebeu desiste, devolve em dobro. O contrato deve deixar claro se o sinal é confirmatório ou penitencial e o que acontece em cada hipótese.

7. Registre a compra

O contrato particular ou a escritura, sozinhos, não transferem a propriedade. Pelo artigo 1.245 do Código Civil, o comprador só se torna dono com o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis, depois do pagamento do ITBI. Até lá, o imóvel continua, para todos os efeitos, em nome do vendedor.

Antes de assinar, uma análise jurídica da documentação costuma custar muito menos do que resolver um problema depois.

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